রিয়েল এস্টেট জন্য কেনাকাটার হার গণনা এবং কেন এটা Matters

আপনি বিনিয়োগের উদ্দেশ্যে এটি কেনার বিষয়ে বিবেচনা করছেন যদি আপনি একটি আয় উত্পাদক সম্পত্তি মান নির্ধারণ করতে হবে না বলার অপেক্ষা রাখে না যায়। এটি করার ব্যর্থতা উড়ন্ত অন্ধের মত হবে, ঝুঁকিপূর্ণ একটি নিশ্চিত উপায় এবং সম্ভবত আপনার মূলধন হারাবে।

যেমন সম্পত্তি মূল্যায়ন চ্যালেঞ্জ হিসাবে এটি কঠিন হতে পারে না হিসাবে কঠিন। প্রকৃতপক্ষে, রিয়েল এস্টেটের মূলধন হার গণনা করা সহজ এবং আপনাকে পাঁচ মিনিট বা তার বেশি সময় নিতে হবে না।

এটা ক্যাপ হার ঠিক কি বোঝার সঙ্গে শুরু হয়।

ক্যাপিটালাইজেশন হার কি?

ক্যাপ রেট হল আপনার প্রত্যাশার হার যা আপনি আপনার বিনিয়োগের উপর কতটা আয়ের বিশ্বাস করেন তার উপর ভিত্তি করে আপনি আপনার প্রত্যাশার উপর আশা করতে পারেন। এটা, অবশ্যই, একটি খুব গুরুত্বপূর্ণ ফ্যাক্টর। আপনি টাকা হারানোর উদ্দেশ্য সঙ্গে বিনিয়োগ করতে যাচ্ছেন না।

এটি একই উপায়ে তুলনা করার একটি দুর্দান্ত উপায় কারণ সমস্ত খরচ অ্যাকাউন্টে নেওয়া হয়। যখন দুটি বৈশিষ্ট্যগুলি প্রায় একই রকম বলে মনে হয় কিন্তু একের বেশি খরচ হয়, তখন এটি হতে পারে কারণ এটি বেশি উপার্জন করে বা এটি কম খরচে হয়।

ক্যাপ হার গণনা কিভাবে

আপনি নেট অপারেটিং আয় এবং তুলনীয় বৈশিষ্ট্যগুলির সাম্প্রতিক বিক্রয় মূল্যগুলি ব্যবহার করে ক্যাপিটালাইজেশনের হার গণনা করতে পারেন। ক্যাপিটালাইজেশন রেট নির্ধারিত হয় এবং তারপরে আপনি যে সম্পত্তিটির উপর আয়ের উপর ভিত্তি করে তার বর্তমান বাজার মূল্য নির্ধারণ করতে ক্রয় বিবেচনা করছেন তার জন্য প্রয়োগ করেন।

প্রথম, একই আয় সম্পত্তির সাম্প্রতিক বিক্রয় মূল্য পান। চলুন ছয় ইউনিট অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পের উদাহরণটি ব্যবহার করি যা $ 300,000 বিক্রি করে।

এখন সেই অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পটির জন্য নেট অপারেটিং আয় বা মালিকদের দ্বারা উপলব্ধ নেট ভাড়াগুলি নির্ধারণ করুন। বন্ধকী ছাড়া সমস্ত অপারেটিং খরচ সাজাও। এই হিসাবটি মূল্যের মূল্য হিসাবে আপনি এটির নগদ অর্থ প্রদান করেছেন। আপনি যে সমস্ত খরচগুলি কাটাচ্ছেন তার পরে ভাড়া আয়টি $ 24,000। এখন ক্যাপ হারে পৌঁছানোর জন্য বিক্রয় মূল্যের মাধ্যমে নেট অপারেটিং আয়টি ভাগ করুন: $ 300,000 বিক্রি মূল্যের মধ্যে $ 24,000 ব্যয়ের মধ্যে আপনাকে .08 বা 8 শতাংশের পুঁজিবাজার হার দেয়।

কিভাবে ক্যাপ হার ব্যবহার করুন

একজন বিনিয়োগকারী দুই উপায়ে ক্যাপ হার ব্যবহার করতে পারেন। তিনি অন্য কোনও বিক্রিযোগ্য তুলনীয় সম্পত্তির জন্য বাজারের টুপি হারের উপর ভিত্তি করে বিক্রি করতে চান এমন কোনও সম্পত্তিটির মূল্য দিতে চাইতে পারেন, অথবা সেটি নির্ধারণ করতে পারে যে কোনও সম্পত্তির জিজ্ঞাসা মূল্য যুক্তিসঙ্গত কিনা সেটি সেটি নির্ধারণ করতে পারে কিনা।

যখন আপনি বিক্রি করছেন

ধরুন আপনি একটি ছোট অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্প মালিক এবং এটি বিক্রি করতে চান। আপনি আপনার মত একই এলাকার সম্প্রতি বিক্রি করা সম্পত্তিগুলির তথ্য সংগ্রহ করেন। তারা আরো বা কম সংখ্যক ইউনিট থাকতে পারে তবে আপনি যেটি বিক্রি করতে চান তার জন্য যতটা সম্ভব একই রকম বৈশিষ্ট্যগুলি সন্ধান করার চেষ্টা করুন।

আপনি গত তিন বা চার মাসের মধ্যে বিক্রি তিনটি বৈশিষ্ট্য খুঁজে পেতে। চতুর অংশ তাদের নেট অপারেটিং আয় খুঁজে পেতে সক্ষম হবে। কখনও কখনও এই তথ্যটি একটি বিক্রয় বিন্দু হিসাবে তালিকাতে প্রকাশিত হয়, তবে প্রায়ই এটি হয় না, বিশেষ করে যখন নেট অপারেটিং আয় অনুকূল নয়। আপনি এই ধরনের তথ্য একটি বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট এজেন্ট থেকে পেতে পারেন, তবে, বিশেষত যদি আপনি তার সাথে বিক্রয়ের জন্য সম্পত্তি তালিকাভুক্ত করতে পারেন।

সুতরাং আপনি 9.2 শতাংশ গড় তিনটি সম্পত্তি ক্যাপ হার এ পৌঁছাতে। আপনার সম্পত্তি এর নেট অপারেটিং আয় $ 31,000। এখন আপনাকে যা করতে হবে তা হল সর্বাধিক অপারেটিং আয় কেপ রেট দ্বারা বিভক্ত করা হয়েছে: $ 31,000 .092 ভাগ করে $ 226,957 করে। আপনার সম্পত্তি মূল্য আছে।

আপনি এই চিত্রে সম্পত্তিটির জন্য যে পরিমাণ মূল্য জিজ্ঞাসা করতে চান তা বাজারে রাখতে পারেন।

যখন আপনি কেনার বিবেচনা করছেন

আপনি ক্রয় সিদ্ধান্তের জন্য বৈশিষ্ট্য তুলনা করছি যখন আপনি তালিকাভুক্ত বৈশিষ্ট্য সঙ্গে কাজ করব। এই তাদের নেট অপারেটিং আয় পেতে এবং প্রতিটি জন্য টুপি হার গণনা করা আরও সহজ করে তোলে। তারপরে আপনি তাদের তুলনা করতে পারেন যা দেখতে সেরা ক্রয় করবে।

তবে যাইহোক, তাদের খরচ এবং ভাড়াগুলি দেখুন, কারন আপনি যদি খরচ কমাতে বা ভাড়া বাড়ানোর সুযোগগুলি স্পট করতে পারেন তবে উপরের দিকে উঠতে পারে। আপনি যে সম্পত্তিটির প্রকারের আকার এবং আকারের জন্য অস্বাভাবিকভাবে উচ্চ মূল্য খুঁজে পেতে পারেন, অথবা আপনি আবিষ্কার করতে পারেন যে ভাড়া নেওয়া হচ্ছে তুলনীয় বৈশিষ্ট্যগুলির জন্য বাজার হারের নীচে। এই পরিস্থিতিতে উভয় ক্যাপ হার বৃদ্ধি হবে, এটি সংশোধন করা হয় তাহলে এটি একটি ভাল সম্ভাব্য সম্পত্তি তৈরীর।

চলুন বলুন যে আপনি $ 495,000 এর জন্য তালিকাভুক্ত একটি নির্দিষ্ট ছোট অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পের উপর আপনার নজর আছে। এটা কি বর্তমান বাজারে মূল্যবান নাকি এটি বেশি মূল্যবান? আবার, কিছু তুলনীয় বৈশিষ্ট্য এবং গড় বিক্রি ক্যাপ হার পেতে। আমরা একটি উদাহরণ হিসাবে আমাদের 9.2 শতাংশ হার আবার ব্যবহার করব।

যদি এই সম্পত্তির নেট অপারেটিং আয় $ 39,500 হয় তবে এটি কি মূল্যের মূল্যের মূল্য? না, যেহেতু ক্যাপ রেট দ্বারা সেই আয় ভাগ করা আপনাকে $ 429,348 মূল্য দেয়। $ 495,000 এর একটি জিজ্ঞাসা মূল্য চিহ্ন উপর একটি বিট হয়।

কোন নেট অপারেটিং আয় আপনি একটি মূল্য জন্য যে তালিকা মূল্য পেতে হবে? সূত্র চারপাশে সুইচ এবং ক্যাপ হার দ্বারা জিজ্ঞাসা মূল্য গুণমান। 9 .5% দ্বারা 495,000 ডলারের গুণান্বিত করুন এবং আপনি 45,540 ডলারের একটি প্রয়োজনীয় নেট অপারেটিং আয় নিয়ে আসেন।

মনে রাখবেন, কোনও সম্পত্তি কেন একটি ভাল ক্যাপ হার ন্যায্যতা দেবে তা ভাল কারণ হতে পারে। এটি অবস্থান এবং বৈশিষ্ট্য এবং ভবন এবং আশেপাশের মানের হতে পারে। সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে সবকিছু মূল্যায়ন করা উচিত, তবে ক্যাপ রেট সহায়তা করে।