বিনিয়োগ রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন

01 রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ মূল্যায়ন উভয় পরিমাণগত এবং গুণগত

আমি অন্য দিনের একটি সম্ভাব্য বিনিয়োগ তাকান ছিল। এটি ছিল চারটি একক মাল্টি-পরিবার সম্পত্তি যা সম্পূর্ণভাবে মালিকের হাতে দখল করা হয়েছিল, যেটি ত্রিশ বছর ধরে সেখানে ছিল। মালিক একটি সারগ্রাহী একাডেমিক ছিল এবং সর্বত্র ব্রিক-এ-ব্র্যাক এবং এন্টিক ছড়িয়ে ছিটিয়ে ছিল। জায়গা সঠিকভাবে উপ-বিভক্ত ছিল না। কার্পেট প্রতিস্থাপন করা প্রয়োজন এবং মেঝে মেরামত করা। স্থানান্তরিত ফাউন্ডেশনে জায়গাগুলোতে তলিয়ে গেছে এবং বিভিন্ন দেওয়ালগুলি ভেঙ্গে ও নিচে বড় বড় ফাটল তৈরি করেছে।

আমি খনি কিছু বন্ধু সঙ্গে জায়গা ভ্রমণ - একটি দম্পতি রিয়েল এস্টেট মধ্যে পেয়ে আগ্রহী ছিল। তারা দরজায় চলে যে মুহূর্ত থেকে জায়গা বন্ধ লিখেছেন। কিন্তু যখন আমি সেই গুল্ম এবং ফাটল দেখেছি তখন আমি এক জিনিস দেখেছি: টাকা। ফাউন্ডেশন সমস্যা সবচেয়ে বিনিয়োগকারীদের ভয়, যা প্রতিযোগিতার হ্রাস এবং দাম নরম করতে পারেন।

কিন্তু কিভাবে এই মত একটি মূল্যায়ন মূল্যায়ন? অথবা কোন ব্যাপার, যে ব্যাপার জন্য? ব্যক্তিগতভাবে, আমি বিবেচনা দুটি বিভাগে ভাঙ্গা:

• পরিমাণগত: আমি কিভাবে সম্পত্তি বিনিয়োগ হিসাবে সঞ্চালন আশা করবেন? এই অংশে, আমি আমার ক্যালকুলেটর, বা আমার স্প্রেডশীট, বা আমার মূল্যায়ন সফ্টওয়্যার চিপ এবং কিছু সংখ্যা চালাতে পারেন।

• যোগ্যতা: আমাকে নিজেকে জিজ্ঞেস করতে হবে "আমি কি এটা বন্ধ করতে পারি?" আপনি যদি রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের বিশাল সংখ্যার মতো হন তবে আপনি একটি অংশ-টাইমার। এর মানে হল আপনি আপনার প্রকল্পের "দিনের কাজ" শীর্ষে এই প্রকল্পের মোকাবেলা করতে এবং পরে এটি পরিচালনা করতে যাচ্ছেন। বিশ্লেষণ এই অংশ কিছু আত্মা অনুসন্ধান করা হবে; একটি ক্যালকুলেটর এখানে আপনাকে সাহায্য করতে যাচ্ছে না।

02 পরিমাণগত - ক্যাপ হার ব্যবহার করে নাম্বার চালানো

ব্যক্তিগতভাবে, আমি একটি বিনিয়োগ বিবেচনা করছি যখন আমি তিনটি মূল পরিসংখ্যান তাকান ঝোঁক। ক্যাপ হার, এই সরঞ্জাম প্রথম।

ক্যাপ হার কেবল সম্পত্তি মূল্য দ্বারা বন্টিত বার্ষিক নেট আয়। কয়েক বছর ধরে, বিনিয়োগকারীরা "1% নিয়ম" ব্যবহার করে আসছে যা সহজভাবে বলে যে সম্পত্তিটির জন্য মাসিক ভাড়া আয় সম্পত্তির জন্য আপনি যে মূল্যের অর্থ প্রদান করেন তার প্রায় 1% হওয়া উচিত। কিছু বাজার এই সম্পত্তি থেকে রকেটিং সম্পত্তি মূল্যের কারণে সরানো হয়েছে, তবে অন্যদের মধ্যে, আপনি এখনও 1% নিয়ম অনুসারে বৈশিষ্ট্যগুলি খুঁজে পেতে পারেন। আপনার মনে রাখা উচিত এমন কিছু বিষয় যা হ'ল বন্ধকের পেমেন্ট এবং খরচগুলি কভার করার জন্য বার্ষিক ভিত্তিতে পর্যাপ্ত নগদ প্রবাহ উৎপন্ন করা হয় কিনা তা অঙ্গুলিঙ্গের 1% নিয়মটি একটি ন্যায্য সূচক। অবশ্যই, এখানে প্রচুর পরিবর্তন রয়েছে যা (ট্যাক্স থেকে সুদের হার থেকে আপনি যে পেমেন্ট পেমেন্ট করেন) থেকে যায় তবে এটি একটি প্রারম্ভিক বিন্দু।

03 একটি পরিমাণগত মূল্যায়ন সরঞ্জাম হিসাবে ক্যাশ ফ্লো

আপনি টুপি হার সম্পর্কে একমাত্র কারণ হল যে আপনি কীভাবে নগদপ্রবাহ বিনিয়োগের জন্য যাচ্ছেন তা কীভাবে সহজেই প্রক্সি করার চেষ্টা করছেন। বিনিয়োগ, নগদ রাজা - আপনার বিপদ এই হিসাব উপেক্ষা।

নগদপ্রবাহ অনুমান করা মূল প্রত্যাশিত নগদ বহিঃপ্রবাহ (কর, মূলধন, সুদ, খরচ, খালি, ফি, ​​মেরামত) পরিকল্পনা করে এবং সম্পত্তির উৎপাদিত আয়ের সাথে তুলনা করে। আপনি স্প্রেডশীটের মাধ্যমে এটি করতে পারেন অথবা রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন সফটওয়্যার প্যাকেজটি ব্যবহার করতে পারেন।

04 একটি পরিমাণগত রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ বিশ্লেষণ টুল হিসাবে রিটার্ন হার

ক্যাশফ্লো, পরিবর্তে, আপনি সম্পত্তি প্রত্যাশিত প্রত্যাশিত হার (ROR) গণনা করার অনুমতি দেবে। ফিরতি হার লাভের একটি পরিমাপ; এটি একটি প্রকল্প তৈরি করবে যে নগদ পরিমাপ বনাম যে আপনি প্রকল্পে রাখা নগদ।

এই অনুপাতটি গণনা করার জন্য আপনাকে একটি স্প্রেডশীট বা রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন সফ্টওয়্যারের প্রয়োজন হবে। আমি মনে করি এটি অত্যন্ত উপকারী কারণ এটি আমাকে আমার প্রত্যাবর্তনের প্রত্যাশার সাথে তুলনা করতে দেয় যা আমি বিনিয়োগের জন্য প্রত্যাশা করছি। আমি প্রত্যাশিতভাবে অন্যান্য, ভিন্ন বিনিয়োগের জন্য প্রত্যাশিত প্রত্যাশার প্রত্যাশা করছি। উদাহরণস্বরূপ: আমি যদি এই নিবন্ধটির শুরুতে বর্ণিত সম্পত্তির জন্য সংখ্যাগুলি দৌড়ালাম এবং এটি আমার কাছে 8% রিটার্ন রেট ফেরত দেয় তবে অবশ্যই আমি পাস করব।

আমি শেয়ার বাজারে 8% বিনিয়োগ (নিম্ন ঝুঁকি, এবং একটি সম্পূর্ণ অনেক কম প্রচেষ্টার) পেতে আশা করতে পারেন। ঝুঁকি ও প্রচেষ্টার জন্য আমাকে এই প্রকল্পে ঢুকতে হবে, আমি ২0% উত্তর উত্তরে ফেরতের হার আশা করি।

05 গুণগত - আপনি প্রকল্পটি সম্পন্ন করতে পারেন?

আমি উপরে উল্লিখিত হিসাবে, আপনার ক্যালকুলেটর এখানে সাহায্য করবে না। এইটি যখন আপনি আয়নাটিতে নজর রাখতে এবং প্রকল্পটিতে উৎসাহিত করতে যাচ্ছেন তখন কত সময় এবং প্রচেষ্টার বিষয়ে আপনি ভাবছেন।

আবার, আসুন আমরা এই প্রবন্ধের শুরুতে যে প্রকল্পটি নিয়ে আলোচনা করেছি তার দিকে তাকাও। চলুন আপনি একটি অনুরূপ সুযোগ বিরুদ্ধে তুলনা করছি বলুন; একই আশপাশের আরেকটি মাল্টি-পরিবার কিন্তু কম কাজ প্রয়োজন। আপনি যদি ফিক্সার-আপের উপরে দ্বিতীয় সুযোগ না দেন তবে দ্বিতীয়টি প্রত্যাবর্তনের উচ্চ হারের প্রস্তাব দেয়। কিন্তু কত উচ্চতর?

বিনিয়োগকারীদের শুরু করার জন্য আমি সবসময় একই পরামর্শ দিই: এই এলাকায় সাবধানতার পাশে ভুল। আপনি যে প্রকল্পটি সম্পন্ন করতে পারেন তা হল অর্ধেকের মতো আপনি বার বার বার্ন করেছেন তার চেয়ে অসীম ভাল। আপনার সান্ত্বনা সীমার মধ্যে কিছু খুঁজুন যা কিছু শালীন সংখ্যা সরবরাহ করে, এটি সম্পন্ন করুন, এবং পরবর্তী সময়ে প্রায় আরও বেশি চ্যালেঞ্জিং (এবং আশাবাদীভাবে আরও লাভজনক) প্রকল্পে যান।

উপসংহার:

বিশ্লেষণ অংশ শিল্প, অংশ বিজ্ঞান। বিনিয়োগ মূল্যায়ন আরো ধারনা জন্য এই বিভাগে অন্যান্য বিষয় তাকান।

লেখক ক্রিস স্মিথ একজন রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী, বিনিয়োগকারীদের এবং রিয়েল এস্টেট পেশাদারদের জন্য অনলাইন রেফারেন্সের প্রতিষ্ঠাতা এবং কর্পোরেট ফাইন্যান্স ম্যাগাজিন, ইউরোমনি এবং বিজনেস জার্নাল নেটওয়ার্কের নিবন্ধ প্রকাশ করেছেন।