রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন আয় পদ্ধতি

যখন কোন সম্পত্তিটির ব্যবহার ভাড়া বা ভাড়া থেকে আয় উৎপন্ন হয়, মূল্যায়ন বা মূল্যায়নয়ের আয় পদ্ধতিটি সর্বাধিক ব্যবহৃত হয়। সম্পত্তির দ্বারা উত্পন্ন মোট আয়টি অন্য বাজারের সাথে বাজারে বিক্রি করা হলে বর্তমান বাজারে তার মান গণনা করার জন্য পরিমাপ করা হয়।

এটি কেবল সেই বিনিয়োগকারীদের বিনিয়োগকারী নয় যারা অপারেশন দ্বারা উত্পন্ন নেট আয়তে আগ্রহী। তারা প্রায় সবসময় অর্থায়ন চাওয়া হবে এবং সম্ভাব্য ঋণদাতাদের সাবধানে পাশাপাশি আয় এবং ব্যয় বিবরণ পরীক্ষা হবে। তারা যতটা সম্ভব তাদের বিনিয়োগ সুরক্ষিত যে নির্দিষ্ট হতে চান।

ঋণদাতারা স্বাভাবিক আবাসন ভাড়াগুলি দেখতে চান যা মালিকদের জন্য মুনাফা ছাড়িয়ে বন্ধকী পরিশোধের জন্য যথেষ্ট ব্যয় বহন করে।

মুল্য অনুমান করতে ক্যাপিটালাইজেশন রেট (ক্যাপ রেট) ব্যবহার করে

সম্পত্তির নেট অপারেটিং আয় যখন একটি আয় সম্পদের মূল্যায়নের জন্য পুঁজিবাজারের হার নিযুক্ত করা হয় তখন ব্যবহার করা হয়। জিজ্ঞাসা মূল্য এবং ক্যাপ হারের মধ্যে একটি বিপরীত সম্পর্ক আছে। অন্য কথায়, উচ্চ ক্যাপ হার, কম দাম জিজ্ঞাসা।

মূল্য অনুমান জন্য গ্রস ভাড়া গুণক ব্যবহার করে

মোট ভাড়া গুণক বা জিআরএম ক্যাপ হারের সাথে ব্যবহৃত নেট অপারেটিং আয়ের পরিবর্তে সম্পত্তির মোট ভাড়া ব্যবহার করে।

এই হিসাবটি মোট সম্ভাব্য আয় (জিপিআই) বা গ্রস অপারেটিং আয় (জিওআই) ব্যবহার করে দুটি উপায়ে করা যেতে পারে। মূল্য অনুমান মোট অপারেটিং আয় ব্যবহার করে অনেক ভাল কারণ দখল এবং অ-পরিশোধের জন্য ক্ষতি বিবেচনা করা হয়।

শর্ত এবং ভবিষ্যত ব্যয় বিবেচনা করা আবশ্যক

এটি আরো বিষয়ী কিন্তু সেইসাথে সম্পত্তি অবস্থা অ্যাকাউন্ট গ্রহণ করা খুব গুরুত্বপূর্ণ। আয়ের মূল্যায়ন পদ্ধতিগুলির মধ্যে কোনটি ভবিষ্যতে সম্পত্তি শর্ত এবং সম্ভাব্য বড় মেরামতের খরচ বিবেচনা করে না তাই মূল্যের চূড়ান্ত অনুমানের ক্ষেত্রে এগুলি বিবেচনায় নেওয়া উচিত।

একটি বিদ্যমান সম্পত্তি খুব দক্ষতার সাথে অপারেটিং করা হতে পারে অথবা নেট আয়কে হতাশকারী ক্রিয়াকলাপগত সমস্যা হতে পারে। ভাড়াটি প্রকৃত ভাড়া হতে পারে না এবং ব্যয় হওয়া উচিত তার থেকে বেশি বা কম হতে পারে।

চলুন বলি যে কোনও বাড়িওয়ালা কিছু ভাড়াটেদের ভাড়া বিনিময়ের জন্য ভাড়া প্রদান করে আসছে, অথবা মেরামত ও রক্ষণাবেক্ষণের ব্যয়গুলি অনুরূপ বৈশিষ্ট্যের জন্য আদর্শের তুলনায় কম ছিল। বাড়িওয়ালা পরিচালনার দায়িত্বগুলি মোকাবেলা করতে ক্লান্ত হয়ে পড়তে পারে অথবা হয়তো সে দুর্বল রক্ষণাবেক্ষণ থেকে রাস্তায় নেমে আসা সমস্যার বিষয়ে চিন্তিত ছিল না।

অপারেশনের প্রতিটি দিক পরীক্ষা করে দেখার জন্য এখানে সুযোগ পাবেন কারণ ভাড়া নম্বরগুলি বাস্তব নয়। তারা দেখেন যে পুরো ইউনিটগুলিতে ভাড়াটেদের সেই ইউনিটগুলিতে পাওয়ার লাভ নেট মুনাফাতে উল্লেখযোগ্য পার্থক্য সৃষ্টি করবে যাতে তারা এটি কিনতে চায়। তারা দেখতে পারে যে সম্পত্তিগুলির ব্যয়গুলি যেমন হওয়া উচিত নয় এবং সম্পত্তিটি হতাশাজনকভাবে পতিত হচ্ছে, কেননা তারা ক্রয়ের দিকে এগিয়ে যাচ্ছে।

তীব্র বিনিয়োগকারীদের এবং ঋণদাতারা মনোযোগ দিয়ে প্রকল্পটির আর্থিক অর্থগুলি সরল করে তুলবে যাতে তারা প্রকৃত সংখ্যার সাথে কাজ করে। এটা বিস্ময়কর কত ছোট বাণিজ্যিক বৈশিষ্ট্য mismanaged হয়। ভাড়া খুব কম, খরচ খুব বেশী, অথবা এটি উভয় একটি সমন্বয়।

বিনিয়োগকারীদের যারা ভাড়া এবং খরচ খনন না করে মৌলিক মূল্যায়ন গণনা বন্ধ করে দেয় তারা প্রায়শই খুব ভাল ডিল বা সম্পত্তিগুলির জন্য অতিরিক্ত অর্থ প্রদান করে।

আয় পদ্ধতি জানুন

আপনি যদি বিনিয়োগকারী ক্লায়েন্টদের সাথে কাজ করার পরিকল্পনা করেন তবে মূল্যায়নয়ের আয় পদ্ধতি শিখতে উল্লেখযোগ্য সময় ব্যয় করা ভাল। আপনি আপনার বিনিয়োগকারী ক্রেতা বা বিক্রেতার ক্লায়েন্টদের এমন শব্দভাণ্ডারটি ব্যবহার করতে চান না যা আপনি চিনেন না বা বোঝেন না বা এমন পার্থক্যগুলির জন্য জিজ্ঞাসা করেন না যা আপনি সম্পাদন করতে পারবেন না।

বিনিয়োগকারীদের সাথে কাজ করা পুরোপুরি ফলপ্রসূ হতে পারে কারণ এই দামী রিয়েল এস্টেট বাজার বেশ সক্রিয়। আপনি মহান পুনরাবৃত্তি ব্যবসা পাশাপাশি সন্তুষ্ট বিনিয়োগকারী ক্লায়েন্টদের থেকে রেফারাল নির্মাণ করব।